Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi

Günümüzde en çok karşılaştığımız sorunlardan biri de kiralanan taşınmazın tahliyesidir. Çoğunlukla kiracının kira bedelini ödememesi üzerine kiraya veren kira borçlarının ödenmesini ve kiracının taşınmazından tahliye edilmesini ister. Bu talep kiracı tarafından çoğu zaman karşılanmaz ve kiralayan hukuki yollarla taşınmazın tahliyesini talep etmek zorunda kalır. Kiralayanın tahliye için başvurabileceği birden fazla yol bulunmaktadır.

Tahliye davası nasıl açılır, kiralanan taşınmazın tahliyesi nasıl yapılır, icra yoluyla tahliye nasıl yapılır, dava yoluyla tahliye, kira borcunun ödenmemesi, bildirim yoluyla tahliye, kira sözleşmesi nasıl yapılır sorularınızın cevabı yazımızda...

1. Dava Yoluyla Tahliye

Tahliye davası, kiralayanın çeşitli sebeplere dayanarak kiracıyı kiralanandan çıkartmak için açtığı davadır. Bu sebepler Türk Borçlar Kanununda kiracıdan ve kiraya verenden kaynaklı ikiye ayrılarak sayılmıştır. Tahliye davası nasıl açılır diyen müvekkillerimiz için tahliye davası açma sebepleri;

Kiracıdan Kaynaklı Sebepler

Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya tahliye davası açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde kirayı ödemediği için iki haklı ihtar almışsa kiraya veren kira sözleşmesinin süresinin bitiminden itibaren bir ay içerisinde tahliye davası açabilir.
Kiracı, bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi tahliye davası yoluyla sona erdirebilir.

Kiraya Verenden Kaynaklı Sebepler

Kiraya veren, kira sözleşmesini;

Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa,
Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise,

belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu nedenler taşınmazı devralan yeni malik için de geçerlidir.

Görüldüğü üzere kiraya verenden kaynaklanan sebepler belirli gereksinimlere dayanır. Kanun koyucu kiracının keyfiyetle evden çıkartılmaması için kiraya veren açısından sınırlı dayanaklar düzenlemiştir. Kiraya veren yukarıda sayılanlar dışında bir nedene dayanarak kiracıyı tahliye edemeyeceği gibi dayandığı sebepler de gerçek olmalıdır.

Kiraya veren taşınmazı gereksinim veya yeniden inşa ve imar amacıyla boşalttıktan sonra üç yıl geçmedikçe haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Ayrıca kiraya veren yeniden inşa ve imar sebebiyle boşattığı taşınmazı yeni hali ive yeni kira bedeli ile eski kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Eski kiracının kiralama konusunda öncelik hakkı bulunmaktadır. Eski kiracı bu hakkını yazılı bildirimden itibaren bir ay içerisinde kullanmalıdır. Bu hak sona ermedikçe taşınmaz üç yıl geçmedikçe başkasına kiraya verilemez. Aksi halde kiraya verenin tazminat sorumluluğu doğacaktır.

“Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.”

Görevli ve Yetkili Mahkeme - Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi Davası

Tahliye davası için görevli ve yetkili mahkeme davalının yani kiracının bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.

2. İcra Yoluyla Tahliye

Taşınmazın tahliyesini sağlayan yolardan bir diğeri de dava açmaksızın tahliye talepli takip başlatmaktır. Kira borcunu ödemeyen veya kira sözleşmesinin süresi bitmesine rağmen taşınmazı boşaltmayan kiracı hakkında bu takip yoluyla tahliye sağlanacaktır.

Kira Borcunun Ödenmemesi Nedeniyle Takip

Kiraya veren ödenmemiş kira borçları ve taşınmazın tahliyesi için takip başlattığında icra müdürlüğü kiracıya ihtarlı ödeme emri gönderir. Ödeme emrinde mevcut kira borçlarının otuz gün içerisinde ödenmesi gerektiği aksi takdirde süre bitiminde taşınmazdan tahliye edileceği bilgisi yer alır. Kiracı yedi gün içerisinde ödeme emrine itiraz edebilir. Eğer kiracı yedi gün içerisinde itiraz etmez ve otuz günlük süre içerisinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren sürenin bitiminden itibaren altı ay içerisinde İcra Mahkemesine başvurarak taşınmazın tahliyesine karar verilmesini isteyebilir. Mahkemeden alınan tahliye kararının tebliğinden itibaren tahliye için kiracıya on günlük süre verilir.

Peki itiraz süresini ve otuz günlük ödeme süresini geçiren kiracının başvurabileceği bir yol yok mudur? Elbette vardır. Kiracı üç aylık kira bedelini ödeyerek icranın geri bırakılmasını isteyebilir ve icra yoluyla tahliye durumuna engel olabilir.

Özellikle dikkat edilmesi gereken husus, icra yoluyla tahliye sürecine başvuran ev sahipleri takip başlattığında sadece kira borçlarının ödenmesini talep edip tahliye talebinde bulunmazsa tahliye talebinde bulunma hakkını kaybedecektir.

Kira Sözleşmesinin Süresinin Dolması Nedeniyle Takip

Kiraya veren kira sözleşmesini yenilemek istemiyorsa sözleşmenin bitiş tarihinden itibaren bir ay içerisinde takip başlatmalıdır. Bu süre hak düşürücü olduğundan geçirilmesi halinde tahliye talep edilemeyecektir. Kira sözleşmesinin süresinin bitmiş olması nedeniyle takibe başvurulması halinde kiracıya tahliye emri gönderilir. Ancak bu sebeple takibin başlatılması için kiracının sözleşme başladıktan sonra geçerli şekilde imzaladığı tahliye taahhütnamesi olmalıdır. Kiracı yedi gün içerisinde takibe itiraz etmezse mahkemenin tahliye kararından itibaren on beş gün geçmesiyle taşınmazdan tahliye edilir. Kiralanan taşınmazın tahliyesi bu şekilde gerçekleşir.

3. Bildirim Yoluyla Tahliye

Kira sözleşmesinin on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.

Yukarıda kısaca izah etmeye çalıştığımız üzere kiralanan taşınmazın tahliyesi için başvurabileceği birkaç yol bulunmaktadır ve kendine has şart ve süreleri vardır. Bu sebeple sürecin uzman bir avukatla yürütülmesi size uygun yolu seçmek ve hızlı sonuç almak açısından faydalı olacaktır. Tahliye davası nasıl açılır, kiralanan taşınmazın tahliyesi nasıl yapılır, icra yoluyla tahliye, dava yoluyla tahliye, kira borcunun ödenmemesi, bildirim yoluyla tahliye, kira sözleşmesi gibi soru ve talepleriniz için bize ulaşabilirsiniz.

[widget-129]