- Konu Başlıkları
- Önalım Hakkı Nedir? Şufa Davası Açma Süresi
- Yasal Önalım Şartları Nelerdir?
- Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?
- Şufa Hakkından Feragat Mümkün müdür?
- Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?
- Şufa Davası İçin Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?
Önalım Hakkı Nedir? Şufa Davası Açma Süresi
Bir kişi malını üçüncü bir kişiye satmak istediğinde, önalım hakkı sahibinin bu malı öncelikli olarak satın alma hakkı vardır. Hak sahibinin önalım hakkını kullanması ile yeni bir hukuki ilişki ortaya çıktığı için bu hak, yenilik doğuran bir haktır ve yenilik doğuran (inşai) bir dava ile kullanılır.
Önalım hakkı nedir, şufa hakkı hangi hallerde kullanılamaz, sözleşmeden doğan önalım hakkı nedir, şufa davası açma süresi ne kadardır, yakından bakalım...
- Yasal Önalım Hakkı Nedir?
Yasal önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.
TMK MADDE 732- Paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilirler.
Yasal önalım hakkı, paya bağı bir haktır ve paydan bağımsız olarak kullanılması mümkün değildir. Yani yasal önalım hakkı devredilemez ve miras yoluyla başkasına geçemez, paydaşa özgü bir haktır.
Yasal Önalım Şartları Nelerdir?
Yasal önalım hakkının doğabilmesi aşağıdaki şartların sağlanmasına bağlıdır:
- Yasal önalım hakkı yalnızca paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda söz konusu olabilmektedir.
- Yasal önalım hakkı sadece paydaşlar tarafından kullanılabilir.
- Fiilen taksim edilmemiş taşınmazda kullanılabilir. Fiili taksim, paydaşların taşınmazın paylarına ilişkin kendi aralarında taksim edip her bir paydaşın fiili taksime uygun bir şekille kullanmasıdır.
Şufa Hakkı Nasıl Kullanılır?
Yasal önalım hakkı ya da şufa hakkı, üçüncü kişilere yapılan pay satışlarında söz konusu olur ve hak sahibi paydaş tarafından üçüncü kişi (alıcı) aleyhine açılacak bir önalım davasıyla kullanılır.
Şufa Hakkından Feragat Mümkün müdür?
Şufa hakkı sahibi olan paydaş söz konusu haktan feragat edebilir.
Somut bir satış ile ilgili olmayan genel nitelikte önalım hakkında feragatin resmi şekilde yapılarak tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir. Aksi halde feragat geçerli olmayacaktır.
Somut bir satışta önalım hakkı kullanmaktan feragat ise adi yazılı bir şekilde yapılabilir. Somut bir satışta feragat eden hak sahibi paydaş gayrimenkulün tekrar satışı halinde feragat ettiği şufa hakkını yeniden kullanabilir.
Şufa Hakkı Hangi Hallerde Kullanılamaz?
Şufa hakkı hangi hallerde kullanılmaz sorunuza yanıt verecek olursak;
- Pay satışı, paydaşlar arasında gerçekleşmiş ise
- Devir işleminin bağışlama olması halinde
- Paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise
- Elbirliği mülkiyete bağlı taşınmaz söz konusu ise
- Trampa (bir malın mal veya hak ile değiştirilmesi), hibe veya takas halinde,
- Ölüme bağlı tasarruf halinde,
- Satış hile, yanılma veya gabinle fesih olması halinde,
- Şirkete sermaye olarak pay konulmuşsa,
- Cebri arttırmayla yapılan satışlarda,
- Önalım hakkından paydaş feragat etmişse,
- Tüm paydaşlar payını 3. kişiye devretmişse,
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlenmesi halinde
önalım hakkı kullanılamayacaktır.
Bildirim Yükümlülüğü
Medeni Kanun madde 733/3 gereği alıcı, tüm paydaşlara taşınmazı satın aldığını noter aracılığıyla bildirmek zorundadır. Noter marifetiyle bildirim alıcı için mutlak bir yükümlülüktür.
Şufa Hakkını (Önalım Hakkını) Kullanma Süresi
Şufa hakkı kullanma süresi, hakkın kötüye kullanımını önlemek için öngörülmüştür. Süre, alıcının bildirim yükümlülüğüne uyup uymamasına göre iki türlü belirlenmiştir:
- Satış paydaşlara alıcı tarafından noter aracılığıyla bildirilmişse, satışın bildirilmesinden itibaren 3 ay içerisinde şufa davasının açılmalıdır.
- Satış noter vasıtasıyla bildirilmemişse her halde satış tarihinden itibaren 2 yıl içerisinde şufa davasının açılması gerekir.
Şufa hakkı kullanma süresi olarak belirlenen süreler hak düşürücü niteliktedir. Bu süreler geçtikten sonra şufa davası açılması mümkün değildir.
TMK Madde 733/3- Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer.
Şufa Davası İçin Yetkili ve Görevli Mahkeme Neresidir?
Şufa davası ya da önalım davası, paylı mülkiyete konu taşınmazın bulunduğu yerdeki Asliye Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
- Sözleşmeden Doğan Önalım Hakkı Nedir?
Sözleşmeden doğan önalım hakkı, yükümlüsünün hakkın konusu olan şeyi bir üçüncü kişiye satması halinde, hak sahibine dava yoluyla satılan şeyin mülkiyetinin kararlaştırılan bedel karşılığında kendisine nakil yetkisi veren yenilik doğurucu bir haktır. Sözleşme tapu kütüğüne şerh ettirilerek önalım hakkı kullanılabilir hale gelir.
TMK Madde 735- Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve belirtilen koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Kütükte koşullar belirtilmemişse taşınmazın üçüncü kişiye satışındaki koşullar esas alınır.
Şerhin etkisi her durumda, şerhin verildiği tarihin üzerinden on yıl geçmekle sona erer.
Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır.
Yukarıda kısaca izah etmeye çalıştığımız üzere şufa hakkı özellikle paylı mülkiyette paydaşlar arasında çıkan en büyük uyuşmazlıklardan biridir. Önalım hakkı kullanımı ancak dava yoluyla mümkün olduğundan uzman bir avukat aracılığıyla şufa (önalım) hakkının kullanılması sürecin doğru şekilde yürütülmesi için oldukça faydalı olacaktır. Önalım hakkı nedir, şufa hakkı hangi hallerde kullanılamaz, sözleşmeden doğan önalım hakkı nedir, şufa davası açma süresi, önalım hakkı süresi ve önalım davası ile ilgili hukuki soru ve talepleriniz için bize ulaşabilir, alanında uzman avukatlarımızın yardımından faydalanabilirsiniz.
[widget-129]
